Vermietete Immobilien finanzieren sich als
Geldanlage quasi von alleine. Das behaupten Banken gerne – und
liegen meist völlig daneben. Eine Immobilie zu kaufen und zu
vermieten, ist eine unternehmerische Betätigung – mit allen Chancen,
die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken – vor allem für
die Kunden.

Hamburg (dapd). Vermietete Immobilien finanzieren sich als
Geldanlage quasi von alleine. Das behaupten Banken gerne – und
liegen meist völlig daneben. Eine Immobilie zu kaufen und zu
vermieten, ist eine unternehmerische Betätigung – mit allen Chancen,
die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken – vor allem für
die Kunden.

So arbeiten oft Banken, Bauträger und Vertriebsorganisation
zusammen, um Immobilienprojekte an den Kunden zu bringen. Der Haken
dabei: Die Preise für die Anlagen sind oft zu hoch. Für den Käufer
ist diese Zusammenarbeit ein echtes Problem: Denn Banken finanzieren
dann Objekte, deren Wirtschaftlichkeit strengen Kriterien nicht
standhalten würde.

Die Immobilie ist oft von Anfang an ein Verlustgeschäft, und ein
Verkauf kommt ebenfalls nur mit hohen Verlusten infrage, weil die
Immobilien viel zu teuer waren – das ist der Anfang einer
Schuldenspirale. Immobilien sollten von Anlegern nur gekauft werden,
wenn die den Wert selbst ermittelt haben. Sachverständige übernehmen
das für wenige Hundert Euro, die zudem steuerlich absetzbar sind.

Bei vermieteten Immobilien sind die Banken in Geberlaune und
finanzieren gerne den vollen Kaufpreis – oft sogar noch die
Nebenkosten. Das Argument: Immerhin seien die Kreditzinsen voll
absetzbar und sorgten für eine erhebliche Steuerersparnis. Was dabei
vergessen wird: Spitzensteuerzahler müssen immer zwei Euro ausgeben,
um einen Euro Steuern zu sparen, Normalverdiener sogar drei Euro.
Soll heißen: Geldanleger müssen die Zinsen für die Finanzierung erst
einmal durch die Miete verdienen.

Zwtl.: Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem

Und das ist bei einer Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem:
Denn die Miete reicht nicht, um die Zinsen zu zahlen. Von den
Nebenkosten wie Rücklagen, Reparaturen und anderen Ausgaben ganz zu
schweigen. Damit sind ständig Zuzahlungen fällig. Sparer sollten
wissen: Grundsätzlich führen Vollfinanzierungen immer zu einer
Unterdeckung.

Wenn Banken vorrechnen, dass bei einer Vollfinanzierung die Miete
die Kosten deckt, dann gehen sie von zu hohen Mieteinnahmen oder zu
niedrigen Kosten aus – oder von beidem. Finanzierungen sollten nie
über mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abgeschlossen werden, damit
sie sich seriös rechnen.

Ein weiteres Problem bei Immobilien als Geldanlage ist, dass die
Immobilienpreise nicht automatisch steigen und zu guten Renditen
beim Wiederverkauf führen – auch wenn Banken das noch so oft
behaupten. Das beste Beispiel sind die Ost-Immobilien, die durch
sinnlose und überhöhte Subventionen völlig am tatsächlichen Bedarf
vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute
unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert.

Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die
Immobilienpreise auf dem Weg nach unten, eine automatische
Wertsteigerung ist also nicht vorprogrammiert. Eine Wertsteigerung
kann man nur dort erwarten, wo das Wohnen auf Jahre hinaus begehrt
ist. Nur in solchen Toplagen ist der Kauf vermieteter Immobilien als
Geldanlage überhaupt sinnvoll.

dapd.djn/T2013031900762/ome/K2120/pon

(Hamburg)