Selbst langjährige Mieter können ihre Wohnung von
heute auf morgen verlieren, wenn der Vermieter selbst Anspruch
darauf anmeldet. Eigenbedarf ist eine der wenigen Möglichkeiten,
Mietern zu kündigen, auch wenn sie sich vertragsgerecht verhalten.
Und er ist nach Angaben des Deutschen Mieterbunds der häufigste
Kündigungsgrund in Deutschland.

Berlin (dapd). Selbst langjährige Mieter können ihre Wohnung von
heute auf morgen verlieren, wenn der Vermieter selbst Anspruch
darauf anmeldet. Eigenbedarf ist eine der wenigen Möglichkeiten,
Mietern zu kündigen, auch wenn sie sich vertragsgerecht verhalten.
Und er ist nach Angaben des Deutschen Mieterbunds der häufigste
Kündigungsgrund in Deutschland.

Allerdings darf der Vermieter nicht ohne weiteres Anspruch auf
sein Eigentum erheben, wenn ein Mieter darin wohnt. „Dazu braucht er
ein berechtigtes Interesse“, erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des
Deutschen Mieterbunds. „Das liegt vor, wenn er die Räume für sich
selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
benötigt.“ Eigenbedarf kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter
die Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die
eines Familienangehörigen nutzen will, entschied der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VII ZR 330/11).

Zwtl.: Eigenbedarf kann auch für entfernte Verwandte gelten

Als Familienangehörige gelten Verwandte in gerader Linie, also
Eltern und Kinder des Vermieters. Aber auch zugunsten von
Enkelkindern oder Geschwistern kann der Vermieter dem Mieter
kündigen. Mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs wurde dieser Kreis
der Berechtigten vor kurzem sogar auf weiter entfernte Verwandte wie
Nichten und Neffen erweitert (Aktenzeichen: VIII ZR 1509/09).

Nicht zur Verwandtschaft gehört jedoch nach Ansicht des
Amtsgerichts Hamburg der geschiedene Ehegatte (Aktenzeichen: 43b C
250/95). Auch die Eltern der Lebensgefährtin, Stiefkinder,
Großcousinen zählen nicht zum Kreis der Begünstigten. Allerdings
kann auch für solche entfernten Verwandten Eigenbedarf angemeldet
werden, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihnen besteht. Auch wenn
zum Beispiel Personal für die Pflege des Vermieters oder seiner
Angehörigen in der Wohnung untergebracht werden soll, liegt
Eigenbedarf vor.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss dem Mieter schriftlich
mitgeteilt und begründet werden. Dabei ist der bloße Wunsch, in der
eigenen Wohnung auch zu wohnen, kein ausreichender Kündigungsgrund.
Der Eigentümer muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür
haben, dass er oder ein Familienangehöriger in die Mietwohnung
zieht.

„Die Kündigung muss so begründet werden, dass der Mieter sich in
groben Zügen ein Bild von geltend gemachten Bedarf machen kann“,
informiert der Mieterverein zu Hamburg. Er verweist auf ein Urteil
des Landgerichts Hamburg, nachdem es durchaus nachvollziehbar ist,
wenn ein Paar mit Kinderwunsch einen Raumbedarf von vier Zimmern auf
130 Quadratmetern Wohnfläche anmeldet (Aktenzeichen: 311 S 206/99).

Nach Ansicht des Amtsgerichts Lörrach ist es auch nicht
überzogen, wenn der 33-jähriger Eigentümer allein in seine 113
Quadratmeter große Wohnung einziehen will (Aktenzeichen: 4 C 50/12).

Der Vermieter oder seine Angehörigen müssen nicht unbedingt
unzureichend untergebracht sein, um sich auf Eigenbedarf berufen zu
können. Wird das aber behauptet, müssen die bisherigen
Wohnverhältnisse offen gelegt werden.

Zwtl.: Vorgeschobener Eigenbedarf muss nachgewiesen werden

Auch wenn die Gerichte in jüngster Zeit zunehmend zugunsten der
Vermieter entscheiden, sollten Mieter eine Eigenbedarfskündigung
nicht einfach hinnehmen. Denn nicht immer ist sie berechtigt.
Manchmal ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben, um den Mieter
loszuwerden und danach die Wohnung teurer zu vermieten oder zu
verkaufen. Das muss der Mieter aber nachweisen.

Dafür reicht es laut Mieterbund schon aus, wenn er zum Beispiel
herausfindet, dass direkt nach seinem Auszug die Wohnung zum Verkauf
angeboten wurde oder dass nicht die im Kündigungsschreiben genannte
Person eingezogen ist, sondern jemand anders. Liegen so starke
Indizien für einen vorgetäuschten Eigenbedarf vor, muss der
Vermieter seinerseits beweisen, dass ursprünglich tatsächlich
Eigenbedarf vorlag und bis zum Auszug des Mieters auch bestand.

War der Eigenbedarf nur vorgeschoben, ist die Kündigung hinfällig
und der Vermieter muss gegebenenfalls sogar Schadenersatz an die
Mieter zahlen.

Mancher Vermieter behauptet dann, der Eigenbedarf sei
weggefallen. Aber das ist kein gutes Argument. Denn der Vermieter
muss den Mieter unverzüglich darüber informieren, wenn sich die
Situation ändert. Allerdings besteht diese Hinweispflicht nur bis
zum Ablauf der Kündigungsfrist (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII
ZR 339/04 und Bundesverfassungsgericht I BvR 31/06).

dapd.djn/T2013013001775/kaf/K2120/mwo

(Berlin)