Der Einfallsreichtum mancher Vermieter ist groß,
wenn es um Verbote und Gebote für Mieter geht. Gern werden in
Mietverträgen Regeln aufgestellt, die die Rechte der Mieter
unzulässig beschneiden.

Berlin (dapd). Der Einfallsreichtum mancher Vermieter ist groß,
wenn es um Verbote und Gebote für Mieter geht. Gern werden in
Mietverträgen Regeln aufgestellt, die die Rechte der Mieter
unzulässig beschneiden. Dort finden sich dann Formulierungen wie:
„Der Mieter darf in seiner Wohnung nicht musizieren“, „Die
Tierhaltung ist generell verboten“ oder „Der Vermieter ist jederzeit
zum Betreten der Wohnräume berechtigt“.

„Solche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, weil sie gegen
geltendes Recht verstoßen“, sagt der Sprecher des Deutschen
Mieterbundes, Ulrich Ropertz. Selbst wenn ein Mieter einen
Mietvertrag mit unwirksamen Klauseln unterschreibt, muss er sich
nicht daran halten.

Denn an ihre Stelle tritt dann die gesetzliche Regelung. Nach
dieser sind das Musizieren und die Tierhaltung in Mietwohnungen
grundsätzlich erlaubt. Und der Vermieter darf die Wohnung der Mieter
nur nach vorheriger Anmeldung und zu zumutbaren Zeiten betreten.

Zwtl.: Auch Vorgedrucktes kann Unzulässiges enthalten

Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, sollten Mieter vor
der Unterschrift ihren Vertrag genau prüfen. Das gilt nicht nur für
Mietverträge, die von unerfahrenen privaten Vermietern selbst
formuliert wurden. Auch in vorgedruckten Formularmietverträgen von
großen Wohnungsunternehmen, Maklern und Hauseigentümervereinen
verstecken sich unzulässige Vertragsklauseln.

Besonders häufig sind Fehler bei der Regelung der
Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür
zuständig. Er kann diese Pflicht aber im Mietvertrag auf den Mieter
übertragen. Allerdings muss er es richtig machen. Eine starre
Regelung, die den Mieter verpflichtet, alle drei, fünf oder sieben
Jahre zu renovieren, ist unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof
(Aktenzeichen: VIII ZR 360/03).

Das trifft auch auf Regelungen zu, die den Mieter neben den
Fristen gleichzeitig zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichten
(Aktenzeichen: BGH VIII ZR 109/05). „Stehen solche Klauseln im
Mietvertrag, muss der Mieter gar nicht renovieren, sondern der
Vermieter bleibt in der Pflicht“, sagt der Sprecher des
Mietervereins Bochum, Hattingen und Umgegend, Aichard Hoffmann.
Seiner Erfahrung nach haben die wenigsten älteren Mietverträge
gültige Endrenovierungsklauseln.

Zwtl.: Individuelle Regelungen bleiben wirksam

Beliebt, aber unwirksam sind auch generelle Verbote zur
Untervermietung, das Untersagen von Mietminderungen oder
Mindestvertragslaufzeiten, an die die Mieter einseitig gebunden
sind. Auch Besuchseinschränkungen darf der Vermieter nicht
vornehmen. Wer solche unwirksame Klauseln in seinem Mietvertrag
entdeckt, sollte am besten schweigen. Denn mit einer unwirksamen
Klausel ist der Mieter oft besser gestellt, weil die gesetzlichen
Regelungen meist günstiger für ihn sind.

„Bietet der Vermieter einen neuen Mietvertrag an, muss der Mieter
nicht darauf eingehen“, sagt Hoffmann. „Selbst wenn sich die
Rechtsprechung ändert und dadurch einzelne Klauseln im Nachhinein
unwirksam werden, ist das kein Grund für die Änderung des
Mietvertrages. Je älter ein Mietvertrag ist, umso besser ist das für
den Mieter.“

Allerdings trifft das nur auf vorgefertigte Formulierungen im
Mietvertrag zu. Haben Mieter und Vermieter zusätzlich noch
individuelle Vereinbarungen getroffen, sind diese wirksam, auch wenn
sie den Mieter unangemessen benachteiligen sollten. „Entscheidend
ist, ob die Formulierung bei Vertragsabschluss im Vertrag stand und
dass darüber nicht verhandelt werden konnte“, erklärt Hoffmann.

Wenn also im Formularmietvertrag steht, dass das Aufstellen einer
Waschmaschine in der Wohnung verboten ist, ist das eine unzulässige
Klausel, die der Mieter ignorieren kann. Reden aber Mieter und
Vermieter darüber, dass die Waschmaschine ausschließlich im Keller
betrieben werden darf, und nehmen diesen Passus dann in den
Mietvertrag auf, muss der Mieter sich daran halten.

dapd.djn/T2013011001065/kaf/K2120/mwo

(Berlin)