Jetzt im Herbst werden die meisten
Betriebskostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2011 verschickt.
So manche hält eine böse Überraschung für die Mieter bereit. Denn
steigende Preise für Energie und Dienstleistungen schlagen sich in
den Nebenkosten nieder und führen oftmals zu hohen Nachzahlungen.

Berlin (dapd). Jetzt im Herbst werden die meisten
Betriebskostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2011 verschickt.
So manche hält eine böse Überraschung für die Mieter bereit. Denn
steigende Preise für Energie und Dienstleistungen schlagen sich in
den Nebenkosten nieder und führen oftmals zu hohen Nachzahlungen.

Doch nicht immer sind steigende Preise schuld. Viele
Betriebskosten sind zu hoch, weil Vermieter falsch abrechnen und
Positionen aufnehmen, die gar nichts darin zu suchen haben. Der
Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass jede zweite
Betriebskostenabrechnung falsch, unvollständig oder nicht
nachvollziehbar ist.

Zu den häufigsten Fehlern gehört nach den Erfahrungen des
Mieterbundes, dass unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten als
Betriebskosten umgelegt werden. Auch Hausmeisterkosten werden
vollständig in Rechnung gestellt, obwohl die Position Hauswart laut
BGH keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten
enthalten darf (AZ: VIII ZR 27/07). Diese nicht umlagefähigen Kosten
müssen aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden. Besonders
heikel ist der Punkt „Sonstige Betriebskosten“. Hier verstecken
Vermieter gern Kosten, für die der Mieter nicht aufkommen muss.

Mieter sollten deshalb das Schreiben gründlich studieren, bevor
sie Geld an den Vermieter überweisen. Ihre Einwendungen können sie
in der Regel innerhalb von 30 Tagen, spätestens aber bis zum Ablauf
des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben.

Zwtl.: Bei inhaltlichen Mängeln darf Vermieter nachbessern

Zuerst ist zu prüfen, ob die Abrechnung überhaupt den
Mindestanforderungen entspricht. Dazu gehören die korrekte
Bezeichnung des Objekts, auf das sich die Abrechnung bezieht, sowie
die Angabe des Abrechnungszeitraums. Nach einem Grundsatzurteil des
Bundesgerichtshofes muss die Betriebskostenabrechnung eine geordnete
und übersichtlich gegliederte Kostenaufstellung der einzelnen
Betriebskostenarten enthalten, so dass sie auch von einem Laien
nachvollzogen werden kann (AZ: VIII ZR 298/80). Formelle Mängel
können zur Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung
führen, etwa wenn der Verteilerschlüssel unverständlich ist (BGH,
AZ: VIII ZR 84/07).

Hat die Abrechnung jedoch nur inhaltliche Mängel, darf der
Vermieter sie nachbessern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn
Kosten abgerechnet wurden, die nicht vereinbart waren oder die
Vorauszahlungen falsch berechnet wurden. (BGH, AZ VIII ZR 240/10).

Neben der inhaltlichen Richtigkeit sollten Mieter prüfen, ob die
Betriebskostenabrechnung rechtzeitig angekommen ist. Sie muss
spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Mieter
sein. Ist sie nicht pünktlich da, verfällt eine etwaige
Nachforderung des Vermieters. Ist die Abrechnung falsch, aber
fristgemäß beim Mieter, gilt sie als rechtmäßig zugestellt. Es
genügt, wenn sie formell ordnungsgemäß erstellt wurde. Ob sie
inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend, so der BGH (AZ: VIII
ZR 115/04).

Bestehen Zweifel über die fristgemäße Abrechnung, muss der
Vermieter nachweisen, dass die Abrechnung dem Mieter pünktlich
zugegangen ist. Es reicht es nicht, wenn er die Unterlagen innerhalb
der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist
allein, wann der Mieter das Schreiben erhält. Die Tatsache, dass ein
Brief zur Post gegeben wurde, ist kein Beweis für den Zugang der
Sendung. Kann der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter die
Betriebskostenabrechnung fristgemäß in den Händen hatte, hat er die
einjährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten und der Mieter braucht
keine Nachzahlungen zu leisten.

dapd.djn/T2012102502016/kaf/K2120/mwo

(Berlin)