Die Entscheidung, ob er sein Haus energetisch fit
machen soll, fällt schon manchem einzelnen Hausbesitzer nicht
leicht. Viel schwerer ist es aber in Gemeinschaften von mehreren
Wohnungseigentümern. „Da gehen die Meinungen oft weit auseinander“,
sagt Gabriele Heinrich, Vorsitzende des Verbraucherschutzvereins
„Wohnen im Eigentum“.

Bonn (dapd). Die Entscheidung, ob er sein Haus energetisch fit
machen soll, fällt schon manchem einzelnen Hausbesitzer nicht
leicht. Viel schwerer ist es aber in Gemeinschaften von mehreren
Wohnungseigentümern. „Da gehen die Meinungen oft weit auseinander“,
sagt Gabriele Heinrich, Vorsitzende des Verbraucherschutzvereins
„Wohnen im Eigentum“. Die einen sind aufgeschlossen für Neues,
wollen Energie einsparen und der Umwelt etwas Gutes tun. Andere, oft
ältere Wohnungsbesitzer, möchten dagegen nicht mehr investieren und
nehmen stattdessen steigende Energiekosten in Kauf. „Wenn die
Eigentümer sich nicht einigen können, passiert erst einmal gar
nichts“, sagt Heinrich.

Denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen
Eigentümergemeinschaften Sanierungen und Modernisierungen mit
einfacher Mehrheit oder mit Dreiviertel-Mehrheit beschließen.
Teilweise ist sogar die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
Wie viele Eigentümer zustimmen müssen, hängt davon ab, ob die
Maßnahme als Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung oder
bauliche Veränderung gilt. „Stimmt die Einstufung nicht, kann die
Entscheidung der Eigentümer nichtig sein oder gerichtlich
angefochten werden“, erklärt die Expertin.

Zwtl.: Hoher bürokratischer Aufwand

Die energetische Modernisierung in Eigentümergemeinschaften ist
also zunächst einmal keine bautechnische Frage, sondern eine
rechtliche, die einen hohen bürokratischen Aufwand mit sich bringt.
Bis eine Modernisierung beschlossen werden kann, vergehen deshalb
oft Monate oder gar Jahre.

Der Verbraucherschutzverein „Wohnen im Eigentum“ rät trotzdem zu
einer gründlichen Diskussion vor der Entscheidung. Schließlich
handele es sich um eine größere Investition, bei der möglichst alle
WEG-Mitglieder mit ins Boot geholt werden sollen. „Es ist immer
besser, den zeitlich längeren Weg zu wählen und Überzeugungsarbeit
zu leisten, als eine Spaltung der Eigentümergemeinschaft und
gerichtliche Auseinandersetzungen zu riskieren“, sagt Heinrich.

Bei der Abwägung des Umfangs der energetischen Sanierung sollten
sowohl die Interessen der Wohnungseigentümer als auch die
Werterhaltung der Immobilie bedacht werden. Eine energetische
Sanierung erhöht den Wert des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen.
Aber wenn einzelne Eigentümer mit der Finanzierung überfordert sind,
wird es schwierig, sie zu überzeugen. Ein Kompromiss kann dann die
Sanierung in mehreren Etappen sein, damit das Geld vorher angespart
werden kann und alle Eigentümer die Kosten tragen können.

Zwtl.: Alle müssen zahlen

Ist ein Beschluss gefasst, gilt das Prinzip „Mitgegangen,
mitgefangen“. Jedes Mitglied ist verpflichtet, die Lasten am
gemeinsamen Eigentum nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
„Wenn die erforderliche Mehrheit also beschließt, dass die Fassade
gedämmt, die Heizung erneuert und die Fenster ausgetauscht werden,
müssen das alle Eigentümer mit finanzieren.“ Nur in Ausnahmefällen
kann eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden.

Das müssen auch Käufer bedenken, die neu in eine WEG eintreten.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten sie vor ihrer
Kaufentscheidung die Abrechnungen mehrerer Jahre, die
Wirtschaftspläne und auch die Beschlusssammlung der
Eigentümerversammlung einsehen. Auf diese Weise erfahren sie, ob
Modernisierungen oder bauliche Veränderungen beschlossen wurden, die
sie eventuell mit bezahlen müssen.

Neben der Beschlussfassung ist die Finanzierung das größte
Problem für Wohnungseigentümergemeinschaften. „Es fehlen
Investitionsanreize für Wohnungseigentümer. Die KfW-Förderprogramme
können Eigentümergemeinschaften meist nicht nutzen, weil den Banken
der Bearbeitungsaufwand zu hoch ist“, bedauert Heinrich. Das sei
nicht gerade förderlich, um den Modernisierungsstau zu beheben.

dapd.djn/T2012071203019/kaf/K2120/mwo

(Bonn)