Wer heute eine Wohnung anmietet, muss
damit rechnen, dass sie in den nächsten Jahren wesentlich teurer
wird. Auch vielen Bestandsmietern stehen Mieterhöhungen bevor. Denn
im Moment kennen die Mietpreise nur eine Richtung: nach oben.

Recklinghausen (dapd). Wer heute eine Wohnung anmietet, muss
damit rechnen, dass sie in den nächsten Jahren wesentlich teurer
wird. Auch vielen Bestandsmietern stehen Mieterhöhungen bevor. Denn
im Moment kennen die Mietpreise nur eine Richtung: nach oben. „Die
aktuellen Mietspiegel in den prosperierenden Wohnungsmärkten weisen
aus, dass Vermieter durchaus ihren gesetzlichen Spielraum für
Mieterhöhungen ausnutzen“, sagt der Geschäftsführer des
Mieterschutzbundes, Claus O. Deese.

Eine Ursache für die Mieterhöhungen liegt im Konstrukt der
Mietspiegel selbst. Es gibt sie in vielen Städten und Gemeinden. Sie
werden allgemein als Abbild des ortüblichen Mietniveaus angesehen.
Das sind sie aber nicht, denn sie geben nicht das durchschnittliche
Mietniveau wieder, sondern nur die Vertragsänderungen der
vergangenen vier Jahre. Die günstigen Bestandsmieten bleiben außen
vor. Das verzerrt das Bild.

„In die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit
auch in die Mietspiegel fließen nur die Mieten ein, die in den
letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“, erklärt
der Mietexperte. Das sind in der Regel höhere Mieten nach
Neuvermietungen, Modernisierungen, aber auch Mieterhöhungen im
Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Dadurch setzt sich
automatisch der Preisanstieg in Gang, den wir jetzt vielerorts
beobachten“, sagt Deese.

Zwtl.: Perpetuum mobile

Und so funktioniert es: Wenn Vermieter die Miete auf die
ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen, müssen sie das
begründen. „Das von den Gerichten am meisten akzeptierte
Begründungsmittel ist der Mietspiegel“, sagt Deese. Die hohen
Mieten, die aus Neuvermietungen und Mieterhöhungen in den
vergangenen vier Jahren zustande gekommen waren, sind nun der
Maßstab für weitere Mietsteigerungen. „Die fließen dann wiederum in
den kommenden Mietspiegel ein. Ein Perpetuum mobile für
Mieterhöhungen“, sagt Deese.

Um zu hohe Mietsprünge zu vermeiden, gilt aktuell eine
Kappungsgrenze von 20 Prozent. Das bedeutet, dass die Miete
innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf,
auch wenn die ortsübliche Miete dadurch nicht erreicht wird. „Nach
dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz soll die Kappungsgrenze in
ausgewählten Gebieten künftig nur noch bei 15 Prozent liegen“,
erklärt der Experte.

Das gilt für Ballungsgebiete und Städte, in denen das Mietniveau
besonders hoch ist. Welche das sind, muss noch von den Bundesländern
festgelegt werden. „Da es aber gerade in diesen Städten kaum noch
Bestandsmieten gibt, die wesentlich unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen, hat das wenig positive Auswirkungen auf die
Mieter“, betont Deese.

Zwtl.: Wege aus der Preisspirale

Mieter haben kaum Möglichkeiten, dem permanenten Preisanstieg
etwas entgegenzusetzen. „Sie müssen ihr Budget realistisch
einschätzen. Wenn sie schon beim Einzug die Miete nur mit Ach und
Krach zahlen können, wird das in Zukunft nicht einfacher werden.“
Besser sei es, eine kleinere Wohnung zu nehmen oder ins Umland
größerer Städte zu ziehen, wo die Wohnkosten noch günstiger sind.

Um der Preisspirale zu entkommen, kann es auch sinnvoll sein,
einen Staffelmietvertrag abzuschließen. „Es muss aber vorher ganz
genau durchgerechnet werden, ob sich das lohnt.“ Von
Indexmietverträgen rät Deese dagegen ab. „Da kommt der Mieter vom
Regen in die Traufe. Denn in den Bundeswohnungsmietindex, der dabei
zugrunde gelegt wird, fließen die bundesweit erhöhten Wohnungsmieten
mit ein.“

Eine andere Möglichkeit für Mieter ist es, mit dem Vermieter zu
verhandeln. Im Mietvertrag können zum Beispiel Mietsteigerungen für
die nächsten Jahre einvernehmlich ausgeschlossen oder zumindest
begrenzt werden. „Ob der Vermieter da mitmacht, ist aber fraglich.“

dapd.djn/T2013020701152/kaf/K2120/mwo

(Recklinghausen)