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So mancher Vermieter würde gern regelmäßig einen
Blick in sein Eigentum werfen, um zu sehen, ob noch alles in Ordnung
ist. Man hört so viel über Mietnomaden, Messies, verdreckte
Wohnungen mit kranken Katzen und Hunden. Doch solche schlimmen
Zustände sind Ausnahmen. Die meisten Mieter nutzen und pflegen ihre
Wohnung korrekt.

Berlin (dapd). So mancher Vermieter würde gern regelmäßig einen
Blick in sein Eigentum werfen, um zu sehen, ob noch alles in Ordnung
ist. Man hört so viel über Mietnomaden, Messies, verdreckte
Wohnungen mit kranken Katzen und Hunden. Doch solche schlimmen
Zustände sind Ausnahmen. Die meisten Mieter nutzen und pflegen ihre
Wohnung korrekt. Deshalb sieht das Mietrecht keinen Grund für ein
allgemeines Kontrollrecht des Vermieters vor.

„Mit der Vermietung der Wohnung gibt der Vermieter sein Hausrecht
an den Mieter ab“, erklärt der Sprecher des Deutschen Mieterbunds
(DMB), Ulrich Ropertz. Dieser kann dann bestimmen, wen er in die
Wohnung lässt. Wenn der Vermieter plötzlich vor der Tür steht, darf
der Mieter ihn abweisen. Der Vermieter kann ihm deshalb nicht
kündigen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 67 S
502/10).

Zwtl.: Konkreter Anlass erforderlich

In dringenden Fällen und aus sachlichen Gründen muss der Mieter
den Vermieter allerdings in seinen vier Wänden dulden. Zum Beispiel,
wenn Heizkostenverteiler oder Wasseruhren abgelesen werden müssen.
Oder wenn Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen anstehen.
„Dagegen haben die Mieter in der Regel nichts einzuwenden, denn es
liegt ja in ihrem Interesse, wenn die Wohnung in Ordnung gebracht
wird“, sagt Ropertz. Problematischer ist es jedoch, wenn der
Vermieter Einlass begehrt, weil er vermutet, dass unerlaubt Tiere in
der Wohnung gehalten werden oder sie auf andere Weise vertragswidrig
genutzt wird. Dazu hat der Vermieter aber das Recht.

Voraussetzung ist, dass er seinen Besuch ankündigt und nur mit
der Erlaubnis des Mieters dessen Wohnung betritt. Würde er heimlich
mit einem Zweitschlüssel die Tür öffnen, wäre das Hausfriedensbruch,
der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, urteilte das
Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 64 S 305/98). Daran ändert auch
eine gute Absicht nichts. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter
die Wohnung mit einem Handwerker betreten, um eine Reparatur
ausführen zu lassen.

Ohne konkreten Anlass hat der Vermieter keinen Anspruch auf
Zutritt zur Mietwohnung, erklärt der DMB. Die Rechtsprechung gibt
Vermietern jedoch nach Treu und Glauben das Recht zu einer Art
Routinekontrolle alle ein bis zwei Jahre. Das kann in Mietklauseln
vereinbart werden. Eine Formulierung, dass der Vermieter generell
und uneingeschränkt die Wohnung besichtigen darf, ist aber
unwirksam.

Zwtl.: Fotos der bewohnten Wohnung sind tabu

„Die meisten Probleme zwischen Mietern und Vermietern treten auf,
wenn das Mietverhältnis ausläuft und die Wohnung neu vermietet
werden soll“, erklärt Ropertz. „Dann stehen besonders in begehrten
Wohngegenden die Interessenten Schlange.“ Mieter müssen aber keinen
Besichtigungstourismus hinnehmen und die Leute scharenweise durch
ihre Wohnung führen. „Eine, höchstens zwei Parteien sind hinnehmbar.
Alle anderen müssen sich spätere Termine organisieren“, sagt
Ropertz.

Die Besichtigungen sollten mindestens drei bis vier Tage vorher
angekündigt werden. Auf die speziellen Bedürfnisse berufstätiger
Mieter muss der Vermieter eingehen. „Die Unannehmlichkeiten für den
Mieter sind so gering wie möglich zu halten. Schließlich läuft sein
Mietverhältnis noch, und er zahlt den vollen Mietpreis“, betont der
Experte.

Fremde dürfen in den Wohnungen nicht fotografieren. Das gilt
sowohl für die Mietinteressenten, aber auch für den Vermieter. „Der
Vermieter darf zum Beispiel keine Fotos der Räume im Rahmen von
Online-Angeboten ins Netz stellen, wenn der Mieter das nicht
ausdrücklich erlaubt“, sagt Ropertz. Auch wenn der Vermieter schon
gekündigt hat, hat er kein Recht, von der noch bewohnten Wohnung
Fotos zu machen, entschied das Landgericht Frankenthal
(Aktenzeichen: 2 S 218/09). Denn damit verstößt er gegen das
Persönlichkeitsrecht der Mieter.

dapd.djn/T2012090500627/kaf/K2120/mwo

(Berlin)